Đỏ mắt tìm văn phòng hạng A chuẩn

 “Lệch” từ khâu thiết kế

 
Ngay từ khâu thiết kế, nhà đầu tư đã tính đến khả năng chuyển đổi công năng sử dụng nếu chẳng may “gặp khó” trong quy trình bán, cho thuê. Đối với văn phòng hạng A, thay vì phải thiết kế theo chuẩn quy định, nhà đầu tư “thêm” vào những chức năng của căn hộ cao cấp, để khi cần thì dễ dàng chuyển đổi công năng sử dụng.
 
Thực tế, tại TP.HCM, nhiều cao ốc mọc lên kiêm nhiệm rất nhiều chức năng như văn phòng cho thuê, khách sạn, căn hộ cao cấp. Chính vì vậy, việc chuyển đổi công năng từ văn phòng hạng A sang khách sạn hay căn hộ cao cấp và ngược lại là “chiêu” kinh doanh thịnh hành của các nhà đầu tư bất động sản lâu nay.
 
Cao ốc Sun Wah Tower trên đường Nguyễn Huệ là một trong số ít những cao ốc đạt chuẩn loại A.
 
Một nhà đầu tư cho Tổ Quốc biết, trong quá trình thiết kế và xây dựng, để có thể linh hoạt chuyển đổi công năng sử dụng thì nhà đầu tư đã phải chịu thêm một khoản chi phí cho vật tư và dịch vụ tư vấn thiết kế. Tuy nhiên, đây là một xu hướng đang thịnh hành tại Việt Nam nên các nhà đầu tư đành chấp nhận.
 
van phong cho thue , cho thue van phong
 
Theo các chuyên gia, văn phòng hạng A cần phải có những tiêu chuẩn gắt gao về thiết kế cũng như về công năng sử dụng. Theo đó, tòa nhà văn phòng hạng A trước tiên phải có kiến trúc đặc biệt, cao tầng, diện tích sàn lớn (>1.000 m2) và không cột. Các tiêu chuẩn về lối đi chính đến thang máy, tốc độ thang máy, thời gian chờ thang máy, thang máy chuyển hàng riêng, thiết kế tim tòa nhà hợp lý, nhà vệ sinh… cần phải được tính đến trong quá trình thiết kế.
 
Các tiêu chuẩn khác như: Hệ thống điều hòa (luôn duy trì hoạt động 24/24 cho “các thiết bị công nghệ thông tin” của khách thuê, tạo điều kiện cho khách thuê tự kiểm soát hệ thống lạnh của văn phòng họ); về phòng cháy chữa cháy (có hệ thống phun chống cháy, hệ thống phát báo khói, báo nhiệt, vòi phun nước, bình chữa cháy, cầu thang chống cháy, cửa chống cháy với thanh đẩy cửa thuận tiện, tường chống cháy); hệ thống công nghệ thông tin (có đủ đường dây điện thoại khi tòa nhà có đầy khách thuê, khả năng cung cấp đường truyền Internet ADSL và đường truyền riêng, có máy điều hòa hoạt động 24/24 cho các phòng thiết bị CNTT).
 
Mặt sàn tòa nhà phải có hình vuông hoặc hình chữ nhật; không cột; khoảng cách từ tim nhà đến cửa sổ thích hợp cho việc bố trí chỗ ngồi theo từng phòng ban (phòng nhân viên, điều hành, phòng họp) thuận tiện cho sự lưu thông. Công tác quản lý điều hành chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế, đảm bảo tất cả các dịch vụ dành cho khách thuê đều đạt chất lượng (về mặt vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng, an ninh và an toàn).
 
Chính vì những tiêu chuẩn đặc thù đó mà một căn hộ dù cao cấp đến đâu cũng không thể đáp ứng được. Khi chuyển đổi công năng sử dụng từ căn hộ cao cấp sang văn phòng hạng A hay ngược lại, tất nhiên, không chỉ người thuê bị thiệt mà ngay cả nhà đầu tư cũng cần có sự tính toán kỹ lưỡng.
 
Ông Chris Currie, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam nhận định, hiện nay, khách hàng thuê văn phòng hạng A ở TP.HCM đang thấy được giá trị của các văn phòng hạng B mới. Do đó, các văn phòng hạng A không còn giữ được sự “độc tôn” của mình mà thay vào đó là các tiêu chuẩn về giá, giao thông và công năng sử dụng.
 
Các công ty môi giới thì cho rằng, nếu chúng ta áp dụng những tiêu chí xếp hạng một cách khắt khe của châu Âu, châu Mỹ thì hầu hết các tòa nhà ở Việt Nam đều chưa đạt chuẩn là hạng A, một số tòa nhà mới nổi lên như Pacific Place (Hà Nội), Vincom Center (TP.HCM)… đáp ứng được tiêu chí này thì lại hạn chế ở tiêu chí khác.
 
Ông Jams Graham, Giám đốc bộ phận cho thuê Công ty Colliers International Việt Nam cũng thừa nhận là Việt Nam chưa có tiêu chuẩn chung để đánh giá, xếp hạng cao ốc văn phòng. Tuy nhiên, trong thời gian tới thị trường văn phòng cho thuê ở Việt Nam còn phát triển mạnh nên đây là thời điểm thích hợp để Việt Nam chuẩn hóa tiêu chí xếp hạng cao ốc văn phòng.
 
Đến “lệch”… giá
 
Hiện tại ở TP.HCM có sự chênh lệch về giá thuê của cùng phân cấp văn phòng hạng A. Cụ thể, theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam thì giá thuê văn phòng hạng A trong tháng 7/2010 từ 40 – 45 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, thực tế, giá này có thể “nhảy” lên đến 50 – 60 USD/m2/tháng.
 
Theo giải thích của các nhà đầu tư, sở dĩ có sự chênh lệch cao như vậy vì chuẩn văn phòng hạng A ở Việt Nam không có sự phân biệt rõ ràng. Nhiều người cho rằng, các văn phòng ở khu vực trung tâm (ở TP HCM, khu vực trung tâm bắt đầu từ tuyến đường Nguyễn Thị Minh Khai hướng về sông Sài Gòn tính từ khách sạn New World đến đường Tôn Đức Thắng) đều là văn phòng hạng A trong khi các tiêu chuẩn khác lại không được tính đến. Ngoài ra, còn do cách tính diện tích, các khoản thuế, phí dịch vụ… của mỗi đơn vị cho thuê khác nhau.
 
Từ thực trạng trên, nhà đầu tư đưa ra mức giá thuê chủ yếu dựa vào yếu tố chủ quan còn người thuê thì dựa vào cảm quan của mình là chính dẫn đến tình trạng giá thuê của phân khúc này khi thì nhảy vọt lên khi thì hạ thấp bất thường.
 
Hiện việc thẩm định giá của văn phòng hạng A ở Việt Nam chủ yếu dựa vào nhu cầu của thị trường, khi nhu cầu thuê tăng cao (cầu tăng, cung giảm) thì giá thuê mặc nhiên được đẩy lên cao, khi thị trường có dấu hiệu đóng băng thì giá lại cạnh tranh một cách quyết liệt.
 
Thiệt thòi vẫn là ở khách thuê, đầu năm 2010, khi kinh tế thế giới bước đầu phục hồi sau khủng hoảng, nhiều công ty lớn, tập đoàn nước ngoài mở văn phòng tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A có thời điểm lên tới 65 – 70 USD/m2/tháng.
 
Hiện nay, theo khảo sát mới nhất từ CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM liên tục giảm. Nếu như vào thời điểm quý I/2009, giá thuê ở đỉnh 70 USD/m2/tháng thì đến hết tháng 7/2010, giá này giảm xuống chỉ còn từ 40 – 45 USD/m2/tháng.
 
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, trong thời gian tới các nhà đầu tư khó có cơ hội “làm giá” với khách hàng, bởi nhiều lý do: thứ nhất, sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài ngày càng quyết liệt hơn dẫn đến khả năng nguồn cung sẽ tăng cao; thứ hai, giờ đây khách thuê đã có nhiều sự lựa chọn hơn do hạ tầng giao thông ở TP.HCM nói riêng và ở các thành phố lớn nói chung đã dần hoàn thiện, do đó, yếu tố về vị trí không còn quyết định nữa, người thuê có thể chọn văn phòng ở ven trung tâm nhưng giao thông vẫn được đảm bảo 
Nguồn : baomoi.com.vn